A classificação inadequada do empreendimento, além de ilegal, prejudica o ordenamento territorial urbano, pode aumentar o desmatamento e a agressão ao meio ambiente em áreas de preservação permanente e possibilitar o enriquecimento ilícito dos proprietários das áreas parceladas.

A 32ª Promotoria de Justiça da Capital recomendou ao Município de Florianópolis que adote onze medidas práticas e imediatas para que seja aplicada a legislação que regula o parcelamento do solo urbano no licenciamento e aprovação dos loteamentos e desmembramentos de áreas para a construção. Apurações da Promotoria de Justiça constataram a aprovação de empreendimentos com a classificação inadequada, o que ameaça o ordenamento urbano e a preservação do meio ambiente. 

De forma resumida, o parcelamento de uma área de terra em território urbano pode ser classificado como loteamento ou como desmembramento conforme critérios legais claros que visam a preservar o meio ambiente e a garantir o ordenamento da ocupação urbana.  

As normas determinam o percentual mínimo do terreno parcelado que deve ser reservado a áreas de lazer, a áreas verdes e a vias públicas e áreas comunitárias de uso público, entre outras. A legislação também impede que áreas de preservação permanente e remanescentes de Mata Atlântica, por exemplo, sejam computadas como áreas verdes ou de lazer – o que permitiria que os empreendedores comercializassem um número maior de lotes e, consequentemente, promovessem, possivelmente, maior concentração urbana do que o indicado para a região, além de possibilitar o enriquecimento ilícito por meio da venda de um maior número de terrenos do que o permitido por lei. 

O loteamento, segundo a lei, é “a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias e circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes (art. 2º, § 11º da Lei nº 6.766/79)”, segundo a recomendação. E o desmembramento, é a “subdivisão em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes (art. 2º, § 2º, da Lei 6.766/79)”. 

Para um loteamento ser aprovado, por exemplo, 35% da área utilizável da gleba (ou seja, todas as terras que não sejam áreas de preservação permanente) deve ser reservada para o uso comum, como áreas de lazer comunitárias, vias públicas e etc.

O desmembramento permite uma reserva menor, de no mínimo 15% da área utilizável, mas esse tipo de parcelamento só pode ser autorizado onde já há vias concluídas, bem como os demais logradouros.

O que a 32ª PJ da Capital recomenda ao Município de Florianópolis para o parcelamento do solo urbano conforme a legislação: 

1. Os cidadãos sejam orientados  quanto à correta modalidade de parcelamento do solo urbano segundo cada caso concreto; 

2. Não aprove desmembramentos quando houver a necessidade de abertura ou de prolongamento de vias públicas, ainda que já projetadas; 

3. Não aprove desmembramentos quando as vias públicas não estiverem efetivamente implementadas e não constarem da matrícula originária do imóvel; 

4. Não aprove parcelamentos do solo e condomínios residenciais multifamiliares em que esteja prevista a destinação e aproveitamento de áreas públicas sobrepostas em área de preservação permanente; 

5. Não se admita o parcelamento do solo em área de preservação ecológica de qualquer espécie ou modalidade; 

6. Não sancione leis denominando ruas que não estejam incorporadas ao patrimônio público municipal; 

7. Haja a observância da determinação legal prevista no art. 12 da Lei n. 11.428/2006, no sentido de que os  novos empreendimentos que impliquem o corte ou a supressão de vegetação do Bioma Mata Atlântica deverão ser implantados preferencialmente em áreas já substancialmente alteradas ou degradadas, atentando-se a esse ponto inclusive na aprovação de projetos de parcelamento do solo; 

8. Haja a observância da determinação legal prevista no no art. 18, V, da Lei Municipal n. 1.215/1974, de forma que qualquer projeto de loteamento, desmembramento ou remembramento deverá ser elaborado em consonância com a preservação de reservas arborizadas ou florestas; 

9. Haja a observância dos percentuais de áreas públicas exigidos, mínimo de 35% para os loteamentos (art. 7, I, da Lei Estadual n. 17.492/18), 15% para os desmembramentos (art. 90, §1º da Lei Complementar n. 482/2014 – Plano Diretor de Florianópolis); 

10. Haja a observância da destinação de áreas públicas exigidas em condomínios residenciais multifamiliares, em proporção a ser estabelecida pelo órgão municipal de planejamento e de acordo com a densidade resultante do empreendimento (art. 118, II, da Lei Complementar n. 482/2014 – Plano Diretor de Florianópolis); 

11. Haja o levantamento das áreas públicas, incluindo áreas verdes, institucionais, vias públicas e prolongamentos de vias abertas nos distritos de Canasvieiras, Cachoeira do Bom Jesus, Ingleses, Rio Vermelho, Ratones, Lagoa da Conceição e Barra da Lagoa em decorrência de desmembramentos e, portanto, não incorporadas ao patrimônio público, tomando todas as providências para que, gradualmente e sem prejuízo ao Erário, se realize a sua incorporação ao patrimônio público.